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棚改:近期政策背景下的棚改实施路径变化
日期:2019-6-3 16:31:33 浏览:28066 作者:中社经略信息技术研究院

中社经略 研究院

棚改:近期政策背景下的棚改实施路径变化

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作者:李恒新

来源: 新七公金融汇




近期政策背景下的棚改实施路径变化


棚改项目是特殊类型的土地一级开发项目。近一年来,针对棚改项目的政策传闻较多,购买服务管理办法一直未正式发布,购买棚改服务成为阶段性热点,虽有广泛传闻,但无论是公开信息,还是坊间议论,都没有确实消息。不过,在近一年的实际操作中,多地已开始做出相应调整,尤其是10号文[1]发布之后,我们也重新调整了棚改项目的可行实施路径:



一、棚改专项债



这个是开明渠的鼓励方向。是否从专项债取得全部资金,取决于融资能不能平衡。棚改项目可能会遇到本身亏损,如果从专项债模式取得资金比重太大,收益能否平衡的问题,需要解决办法。



二、棚改购买服务




一年来,针对棚改项目的政策传闻较多,购买服务管理办法一直未正式发布,购买棚改服务成为阶段性热点,虽有广泛传闻,但无论是公开信息,还是坊间议论,都没有确实消息。坊间消息较多的内容,仍是在重复87号文有关“不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程”的相关要求(出处参见尾注[2],另外,并没有文件将安置房纳入工程范围),并无新提法。不过,在近一年的实际操作中,多地已开始做出相应调整,对此,我们保持高度关注。


三、专项债与银行贷款的组合



专项债与银行贷款的组合,有利于解决收益不能平衡的问题,年初在轨交上做了一单,有消息显示后续亦有很多模仿案例,技术上分析,棚改当然也能做。



四、采购安置房



迁安置房可以作为政府土地整理过程中的采购标的物。首先,回迁房建设,本身就是土地整理的另一个方面,起到配合地方政府土地整理的作用;其次,房地产开发,是最容易滚动积累抵押物的行业之一,对于转型平台公司的发展壮大和项目滚动推进起到积累作用;从转型平台公司和融资角度来说,回迁房建设领域,市场竞争程度较低,土地成本一般较低,资金回收一般也较有保障,因此也较容易获得资金支持。


近期,在公开媒体中多见采取采购安置房、与商业用地捆绑等方式,这种模式虽然较好地对冲了棚改项目自身收益不足的问题,但是,这种利用地方财政近期收入弥补棚改项目近期亏损的方式,并不能根本上解决有些棚改项目面临收不抵支的长期困难,与之前的购买棚改服务和棚改专项债相比,不在同一量级之上,不具有广泛应用范围。



五、片区特许开发模式



在项目主管部门管理的财政增量分成的发展专项资金支持下,通过片区特许开发模式进行的委托建设运营开发区,在实质上隔离了新增的政府债务负担,地方财政增收则企业有收益,地方财政不增收则企业无收益,尽管模式较为复杂,但因其政企债务的良好隔离,与城镇化的紧密切合,可融资性的充分体现,而使其逐渐趋于发展成为基础设施建设的主要高端模式。


另外,财金[2019]10号文(关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见)关于“新签约项目不得从政府性基金预算、国有资本经营预算安排PPP项目运营补贴支出”的规定,导致在其之后,以土地收入作为主要项目收入来源的棚改项目,不能以PPP方式来实施。

 

 

(申明:文中观点归分享者所有,在此表示感谢。)


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